Ramón Vázquez (CBRE): «La producción de suelo es aún lenta y escasa»

Este artículo aparece en el último número de ATLASTECH REVIEW

CBRE está asesorando en procesos de reindustrialización, desde entradas de nuevas compañías a explotación de espacios que antes ocupaban otras. ¿Cómo está siendo el proceso?

Michael Porter, un catedrático de la Harvard Business School, decía que no compiten las empresas, sino que lo hacen sus cadenas de suministro. La materia prima de la inmologísitica es el suelo, el problema de este elemento es su lentísima producción. En España, hay 17 leyes del suelo con todos sus reglamentos y 8.116 planeamientos generales municipales, normas subsidiaras, además de unos procesos que pueden ir desde los tres hasta los 10 años para generar suelo.

En la actualidad, encontramos suelos industriales en zonas que presentan declive y espacios desocupados. Sin embargo, su transformación permite la recalificación para nuevos usos económicos. En ocasiones, resulta complicado encajar la ubicación de una industria que presenta problemas operativos con los accesos de infraestructuras y las demandas de los potenciales usuarios de estos suelos. El proceso comienza por localizar al propietario, habitualmente los dueños de este tipo de suelos suelen ser empresas que han quebrado o entidades financieras. A partir de ahí, empieza a contactarse con empresas para buscar a un usuario que esté interesado en hacer la transformación del suelo industrial o bien prepararlo.

¿Existe un interés en el sector inmobiliario por transformar el suelo industrial?

Existe el interés porque es una de las fuentes de suministro de la materia prima. La inmologística requiere grandes volúmenes de suelo en ocasiones y pequeñas en otras. La producción de suelo nuevo, sobre todo en ciertas áreas periurbanas, es escasa y de muy largo recorrido. Los ayuntamientos no han cambiado su manera de trabajar. Tanto la economía como la cadena de suministro se encuentran en un cambio permanente, por el contrario, las administraciones son tremendamente lentas y los procesos medioambientales son exageradamente dilatados en el tiempo. Este hecho lleva en muchos casos a buscar otras alternativas para la materia prima. Hay que aprovechar todas las oportunidades.

Hay muchos ejemplos de barrios que eran industriales en los que ha ido desarrollándose una oferta de residencial y, gracias a las nuevas tecnologías, cada vez surge más actividad productiva. ¿Cómo consideras que avanza este fenómeno en España?

Hay modelos en otros países europeos muchísimo más avanzados. Es verdad que se están haciendo cosas interesantes, pero todavía son bastante minoritarias. Desde fórmulas como loft que son usos mixtos al caso de 22@ o las reconversiones que muchos puertos están haciendo en las ciudades de esos espacios industriales que han quedado obsoletos y que ya no están adaptados para la nueva economía. En la mayoría de las administraciones y en algunos partidos políticos, existe el concepto de la ‘especulación inmobiliaria’. Es un problema que frena muchas de las decisiones de reconversión en esos espacios. Como ejemplo, si en mi caso pretendo construir un edificio de viviendas, y me permiten 50 plantas, las levantaré. A diferencia de los usos industriales logísticos, donde si necesito una nave de quince metros de altura no podré contar con 30 metros, aunque la normativa me lo permita. Eso requiere la dotación de una serie de servicios que también son lentos de generar porque intervienen las comunidades autónomas.

¿Desde el punto de vista de la regulación qué aspectos podrían ser mejorable?

En la normativa industrial-logística existen una serie de parámetros poco adecuados. Estas regulaciones, que además se mantienen, se ponen tanto para una pequeña industria como para una gran logística. Un ejemplo son los retranqueos a parcelas colindantes a 5-10 metros. En el caso de la logística no sirven para nada porque se necesitan 30 metros de separación libre de edificación para la maniobra de los camiones. La ocupación da unos parámetros que para el caso de un edificio residencial están bien, pero un metro cuadrado por cada metro cuadrado de suelo, no sirve en logística. El efecto es que el propietario del suelo pretende vender edificabilidades que no se pueden consumir. El proceso encarece la cadena de valor. Si el coste del suelo sigue siendo exagerado inviabiliza muchas operaciones.

A raíz de la pandemia, han surgido nuevas tendencias. Por ejemplo, ha cambiado el destino de los espacios de oficina que solicitan las empresas en las ciudades. ¿Nos encontramos ante una nueva vida de las oficinas?

Sin ninguna duda, es una realidad. La pandemia es reciente, el teletrabajo entre otras tecnologías ha venido para quedarse o al menos así lo hará su implantación híbrida. Respecto a la compatibilidad con otros usos volvemos a encontrar las barreras administrativas. Cuando hay que tramitar las licencias de actividad e introducir en una oficina una actividad productiva, lo ponen muy complicado. Sobre todo, en las grandes ciudades. Tenemos que ser conscientes de que un volumen importante de oficinas lo tienen las administraciones públicas, especialmente los ministerios, y estas entorpecen el proceso. Normalmente, acaban vendiendo edificios que les sobran o los tienen vacíos, no es de extrañar el observar pasillos con mesas que antes estaban ocupadas, pero siguen así. También está la normativa de sostenibilidad y seguridad, no es lo mismo que haya personas que maquinas. Todo ello conforma un proceso que funcionará, pero será tedioso mientras no se superen estas resistencias al cambio.

¿Qué importancia debemos prestar a las nuevas actividades en la última milla, fabricación distribuida, ensamblaje y personalización de los productos cerca del lugar de entrega?

Muchísima, pero esto ya viene sucediendo desde hace años. Antes se aprovechaban los puntos de ruptura que eran puertos, aeropuertos o centros logísticos para hacer esta personalización. Estas tareas son ahora parte de una nueva economía donde intervienen los sistemas logísticos más inteligentes y las cuestiones vinculadas con la digitalización. Esto hace que los inmuebles logísticos se estén convirtiendo en estructuras novales de servicios y soportes donde se hacen muchas más cosas que almacenar mercancías.

En 2019 y 2020 el ccomercio electrónico tenía vientos de cola muy favorables, pero en 2022 ha empezado a parar, aunque la tendencia se sigue observando en las mercancías sin movimiento físico, es decir, billetes de avión, gestiones administrativas, y libros. Los productos físicos están teniendo problemas con las devoluciones, con importantísimos costes y sobre todo por la multiplicidad de entregas en viviendas y oficinas. Este hecho está haciendo cambiar este tipo de comercio y los puntos de conveniencia. Además, con la distribución urbana de mercancías, los grandes centros comerciales de la periferia están perdiendo cuota de mercado. Ese gran flujo contamina y choca con la sostenibilidad sobre todo en municipios de más de 50.000 habitantes.